Mark Siow's comment on SPSETIA

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Mark Siow

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一、海外项目不是亏一次，是结构性持续亏
澳洲项目——每年亏、每季亏、周期词：delay + high cost + weak AUD

澳洲建筑成本过去三年暴涨 30–40%

AUD 对 RM 缩水，利润被吞

项目尾段通常利润最薄

交付延迟 + 法规要求高

外国开发商融资成本更高

结果：不止现在亏，过去两年也在亏，明年不排除继续亏。

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Mark Siow

英国（Battersea）——长期亏损资产

这个才是最大毒瘤。

理由很简单：

这是“商业 + 零售 + 办公 + 豪宅”的综合体

商业资产（Mall + 办公）折旧、运营成本巨大

租金恢复速度不如预期

英国利率 > 5%，成本高到吓人

汇率 GBP 也偏弱

项目体量庞大，不可能短期清理掉

这个项目本质上是：
→稳赚不赔？不是
→稳赚不亏？也不是
→是长期拖累 Setia 的“沉重包袱”。

这就是为什么 SPSetia 几乎每年都在写：

“UK operations recorded losses due to weaker rentals, higher costs, depreciation…”

而且这句话已经出现至少 5 年。

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Mark Siow

二、本地业务明明很强，却被海外拉后腿

其实马来西亚本地项目本身是非常稳的：

毛利率 35–40%

销售每年都有 RM3.5–5b

Unbilled sales RM4.1b

城镇开发（township）现金流强

土地储备 RM109b GDV

换句话说：

如果只有本地业务，Setia 应该值 1.30–1.60，不会在 0.78。

但是现实是：

本地赚 1 块 → 海外亏掉 0.3–0.6 块 → 净利被稀释。

所以 EPS 一直无法向上突破。

EPS 如果没有成长空间，P/E 就不会扩张，P/B 就不会上去。

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Mark Siow

三、为何这些老鼠shi“无法短期处理掉”？
1 澳洲项目不能停：合同在走，尾段必须交付（不交更亏）。
2 英国 BPS 是合资项目：Setia不能单方面退出、也不能立刻卖掉。

买家？要以亏损价接盘吗？不可能短期卖，卖了反而确认巨大亏损。

3 这两个地区都是高资本开支 + 高监管市场

你不能像马来西亚一样随时卖地回血。
也不能随便砍项目，因为法律成本更高。

所以这两个区域的亏损属于：

必须吞、不能逃、不能甩、也不能停的长期性痛。